Wer, wie, was, wieso, weshalb, warum?
Von Matthias Bauer
Am 20. September findet im B-Part am Gleisdreieck auf dem Grundstück der “Urbanen Mitte“ eine Veranstaltung statt mit dem Titel “Quartier der Zukunft – Anforderungen an Immobilienwirtschaft, Stadtplanung und Politik”. Namhafte Referenten sind angesagt, u. a. Senatsbaudirektorin Prof. Kahlfeldt und Dr. Hellriegel, der das Vorhaben der Urbanen Mitte über mehre Jahre als Rechtsanwalt begleitet hat. Gesponsert wird die Veranstaltung von der DLE (DLE Group AG), die über ihre Fondsgesellschaften in Luxemburg zu 89% Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die sieben Hochhäuser der Urbanen Mitte entstehen sollen. [ Das Programm kann auf der folgenden Seite abgerufen werden: https://gif-ev.com/event/quartier-der-zukunft-anforderungen-an-immobilienwirtschaft-stadtplanung-und-politik/ ]
Nach dem die Berliner Zeitung letztes Jahr schon über den Share Deal [ Definition Share Deal: https://de.wikipedia.org/wiki/Anteilskauf ] berichtet hat, soll an dieser Stelle anlässlich der oben genannten Veranstaltung die Entwicklung nachgezeichnet werden, wie die letzte Baufläche am Gleisdreieck zu einem Spekulationsobjekt wurde.
Ich liste hier chronologisch die Ereignisse und den Ablauf nach Quellen auf. So können Sie sich aufgrund der Quellenlage selbst ein Bild von der Entwicklung machen. Für die Richtigkeit der Inhalte der Quellen sind die Autoren der jeweiligen Quellen verantwortlich.
2005
Abschluss des städtebaulichen Rahmenvertrags Gleisdreieck zwischen Vivico, Land Berlin und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Im Tausch gegen fünf Bauflächen (Möckernkiez, Schwechtenpark, Yorckdreieck, Flottwellpromenade, Urbane Mitte) bekommt das Land Berlin die Flächen für den Park. Zuvor hatte die bundeseigene Vivico (ehemals Eisenbahnimmobilienmanagement GmbH) von der Deutschen Bahn nicht mehr für den Betrieb benötigte Flächen übertragen bekommen.
Quelle: https://gleisdreieck-blog.de/wordpress/wp-content/uploads/2022/04/RV-Gleisdreieck_Endfassung_060505_mitAnlagen.pdf
2007
Privatisierung der Vivico. Für 1,03 Milliarde € erwirbt der österreichische Konzern CA Immo die bundeseigene Vivico, zum damaligen Zeitpunkt einer der größten Grundstückseigentümer in Deutschland.
Quelle: https://www.finance-magazin.de/deals/ma-deals/ca-immo-uebernimmt-vivico-fuer-103-milliarden-17375/
29.01.2014
Grundstückskaufvertrag zwischen CA Immo/Vivico und Gleisdreieck Verwaltungs GmbH (zur COPRO-Gruppe gehörend), Kaufpreis: 7.789.000 €, nachdem die BVG sich zuvor vergeblich um das Grundstück bemüht hatte. Das Grundstück ist ca. 4,2 ha groß und beinhaltet auch den U-Bhf. Gleisdreieck mit ca. 1,5 ha.
Quelle Kaufvertrag: Einsicht Grundbuch
Quelle zur BVG: https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-15428.pdf
16.09.2019
Gründung des DLE Funds in Luxemburg durch die DLE Deutsche Landentwicklung Holding AG in Luxemburg, Bezeichnung: DLE Funds SICAV FIAR, bzw. in englischer Schreibweise DLE Funds SICAV RAIF, nach dem Gesetz [ Loi du 23 juillet 2016 relative aux fonds d’investissement alternatifs réservés ] sind nur institutionelle Anleger zugelassen, Mindesteinlage 100.000,- €.
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B238100, Référence de dépôt : L190205576, Déposé le 10/10/2019
Sitz der DLE in Berlin: Kleiststraße
Rainer Schorr, Aufsichtsratsvorsitzender, DLE Group AG
Ein Angebot der DLE:
„Share Deal (subject to legal transition from GmbH to LUX S.à r.l .)”
Quelle: https://www.dle.ag/wp-content/uploads/2022/04/Land-Development-purchase-profile.pdf
14.01.2020
Gründung: LU2091084298 DLE Funds German Landbanking Fund B4 Dis (für jedes Bauvorhaben wird ein eigener Unterfunds gegründet.)
Quelle: https://www.fundsquare.net/security/information?idInstr=366642
27.01.2020
Gründung der GLB Projekt 4 S.à.r.l in Luxemburg (GLB = German Landbanking)
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B241343, Référence de dépôt : L200015844, Déposé le 27/01/2020
21.02.2020
GLB Projekt 4 S.à.r.l wird ausgestattet mit einem Kredit in Höhe 47,07 Mio. € durch den DLE Funds SICAV-FIAR S.A.
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B241343, Référence de dépôt : L220168575, Déposé et enregistré le 02/08/2022
12.10.2020
Weiteres Darlehen in Höhe von 99,63 Mio. €, durch den DLE Funds SICAV-FIAR S.A. Beide Darlehen betragen zusammen 146,70 Mio. €, werden mit 2,33% verzinst und laufen bis 12. Oktober 2025.
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B241343, Référence de dépôt : L220168575, Déposé et enregistré le 02/08/2022
13.10.2020
Antrag beim Grundbuchamt in Kreuzberg auf Löschung einer Grundschuld zugunsten des Wilmington Trust in Höhe von 10 Mio. €, die auf den Grundstücken der Urbane Mitte Gleisdreieck lastet. Später stellt sich heraus, dass es um 100 Mio. € geht, nur ein Schreibfehler versichert der Anwalt.
Quelle: Einsicht Grundbuch
13.10.2020
Dem Amtsgericht Charlottenburg wird angezeigt, dass die Urbane Mitte Besitz GmbH die Anteile der Urbane Mitte Entwicklungs GmbH und Co KG im Wege der „Anwachsung“ übernommen hat.
Quelle: Einsicht Grundbuch
13.10.2020
Die GLB Projekt 4 S.à r.l erwirbt für 111.335.563,87 € (111,33 Mio. €) sowie für 2.193.274,71 (2,19 Mio. €) Erwerbsnebenkosten 89% der Urbane Mitte Besitz GmbH. Gleichzeitig übernimmt die GLB Projekt 4 S.à r.l Verbindlichkeiten der Urbane Mitte Besitz GmbH in Höhe von 37.354.529,27 € (37,35 Mio. €).
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B241343, Référence de dépôt : L210255261, Déposé et enregistré le 30/11/2021
01.11.2020
Außerordentliche Gesellschafterversammlung der Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. in Luxemburg, bei der die Gesellschafter, bzw. ihre Anteile vollständig vertreten sind.
Diese sind
- zu 89% die GLB Projekt 4 S.à r.l
- zu 8,3% die UMB Beteiligungs GmbH, die zur Copro-Gruppe gehört
- zu 2,7 % die TST Invest GmbH
Eröffnungsbilanz der Urbane Mitte Besitz S.à.r.l.
Buchwert der Grundstücke am Gleisdreieck mit knapp 31 Mio. €; tatsächlicher Verkehrswert laut Ankaufvertrag zwischen der GLB 4 Projekt S.à r.l mit der Urbanen Mitte Besitz GmbH 162 Mio. €.
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Recueil Electronique des Sociétés et Associations, Numéro RCS : B249233, Référence de publication : RESA_2020_271.168, Publié au RESA N° RESA_2020_271 le 04/12/2020, Déposé le 04/12/2020
11.11.2020
Verlegung des Firmensitzes der Urbane Mitte Besitz GmbH an den Tauentzien 11, Europacenter. Zwei neue Geschäftsführer bestellt. Einer der beiden fungiert gleichzeitig auch als Geschäftsführer der GLB Projekt 4 S.à r.l sowie bei zig weiteren in Luxemburg registrierten Firmen, deren Namen meist mit „BLB“ (= Berlin Landbanking) oder „GLB“ (= German Landbanking) beginnen.
Quelle: Einsicht Grundbuch
16.11.2020
Zweite Auslegung des Bebauungsplans, diesmal nur für den südlichen Teil, VI-140cab “Urbane Mitte Süd”. Die Erteilung von Baurecht scheint kurz bevorzustehen.
04.12.2020
Eintragung der Urbane Mitte Besitz S.à.r.l ins Handelsregister in Luxemburg
Quelle: Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B249233 Référence de dépôt : L200251679, Déposé le 04/12/2020
18.01.2021
Bebauungsplan VI-140cab “Urbane Mitte Süd” muss aus formalen Gründen nochmal ausgelegt werden. Mitten im Corona-Winter beteiligen sich sehr viele Bürger, insgesamt 587 Stellungnahmen von Bürger*innen, davon 579 kritisch gegenüber dem Vorhaben.
30.03.2021
Mitteilung an das Amtsgericht Charlottenburg, dass die Urbane Mitte Besitz GmbH in Deutschland erloschen und unter „Wahrung ihrer rechtlichen Identität“ nach Luxemburg verlegt worden sei.
Quelle: Einsicht Grundbuch
14.04.2021
12 Initiativen tragen im Stadtentwicklungsausschuss des Bezirks Argumente vor gegen das Bauvorhaben. Die Abwägung zum VI-140cab “Urbane Mitte Süd” kommt nicht wie angekündigt im Mai 2021 zur Beschlussfassung in die BVV – vorerst kein Baurecht.
22.05.2021
Antrag an das Grundbuchamt, die Urbane Mitte Besitz S.à r.l als neue Eigentümerin der Grundstücke am Gleisdreieck einzutragen.
Quelle: Einsicht Grundbuch
27.07.2021
Finanzamt Spandau teilt mit, dass der Eigentumsübertragung von der Urbane Mitte Entwicklungs GmbH und Co KG auf die Urbane Mitte Besitz GmbH keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.
Quelle: Einsicht Grundbuch
02.09.2021
Das Kreuzberger Grundbuchamt bittet um Mitteilung des Verkehrswerts.
Quelle: Einsicht Grundbuch
29.09.2021
Ein Rechtsanwalt der Urbanen Mitte teilt dem Grundbuchamt den Wert des Grundstücks mit: 11,3 Mio. €. Dieser sei zum Bewertungsstichtag am 13.10.2020 ermittelt worden. Anschließend findet die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. statt für insgesamt 20 Flurstücke, zusammen eine Fläche von 42.572 m². Die Gebühr für die Umschreibung beträgt 12.285 €.
Quelle: Einsicht Grundbuch
Jahresbericht DLE Funds 2020
Seit seiner Gründung hat der DLE Funds fast eine Milliarde € Einlagen bekommen. Im Bericht werden die größten Anleger genannt:
„The largest Investors include Allianz, KVSA, Bundespensionskasse and Bonus Pensionskassen.”
Auch das Gleisdreieck wird genant:
„Dl149 Berlin /Berlin-Gleisdreieck: In October 2020, the fund notarized its largest transaction to date with the Berlin Gleisdreieck property, which was bought in form of a share deal. The latest market value of the property as of November 30/2020 was € 204 million. Plans call for more than 110,100 m2 of gross floor space in seven towers for office and mixed use. Including the already existing building. the total gross floor area amounts to 118,937 m². The property is centrally located, south of Potsdamer Platz with optimal transport links.”
ESG-Compliance ist extrem wichtig, sonst:
„Investments that do not meet the criteria are rejected“.
Gutachten durch die österreichische ÖGUT (https://www.oegut.at) sollen ESG-Konformität belegen (ESG =Environmental, Social und Governance). Mehrfache Anfragen per Email auf Einsicht in die Gutachten werden abgewimmelt „müssen erst den Auftraggeber fragen“, dann kommt nichts mehr.
Quelle: DLE Funds Jahresbericht 2020 – Luxembourg, Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B238100, Référence de dépôt : L210128913, Déposé et enregistré le 02/07/2021
27.12.2021
Der 146,7 Mio. € Kredit für die GLB Projekt 4 S.à.r.l. wird neu festgelegt. Die „interest rate“ sinkt von 2,13 % in 2020 auf auf 0,17 % in 2021. Geänderter Darlehensvertrag abgeschlossen, der rückwirkend ab 1. Januar 2021 gilt. Laufzeit verlängert bis 1. Januar 2026.
Quelle: Luxembourg – Registre de Commerce et des Sociétés, Numéro RCS : B241343, Référence de dépôt : L220168575, Déposé et enregistré le 02/08/2022
22.10.2022
Die Berliner Zeitung berichtet über den Share Deal.
Quelle: https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/urbane-mitte-streit-um-hochhausplanung-am-gleisdreieck-li.277477
Ein paar Tage nach dem 22.10.2022
Die Internetseite https://www.urbane-mitte.de/ bekommt ein neues Impressum.
Bisher stand da:
Projektentwicklung UMB Beteiligungs GmbH
Jägerstraße 4, 10117 Berlin, vertreten durch: Nadir J. Guediri
Nun steht dort:
Urbane Mitte Besitz S.à.r.l.
2 Rue Edward Steichen, 2540 Luxemburg
Großherzogtum Luxemburg
vertreten durch: Louis Goff, Stefan Lambert
Louis Goff ist wahrscheinlich identisch mit Louis le Goff, der in Unterlagen des DLE Funds als Fondsmanager genannt wird.
26.10.22
Kleine Anfrage von Niklas Schenker im AGH, Antworten von Staatssekretär Gaebler, Drucksache 19 / 13 704
Frage 5: Welcher Verkehrswert würde bei einem eventuellen Schadenanspruch zu Grunde gelegt, der vom Senat befürchtet wird, falls kein Baurecht erteilt würde? Würde der Senat die Angaben der Eigentümerin gegenüber dem Grundbuchamt in Höhe von 11,3 Mio. Euro zugrunde legen oder die Gewinnerwartung der Investorin, die sich durch die Erteilung von Baurecht erst realisieren ließen?
Antwort zu 5: Die Projektträgerin hat nach einer ersten Einschätzung zum Bodenwert und zu den von ihr erbrachten Planungsleistungen eine Entschädigungssumme von ca. 150 Mio. € errechnet. Eigene Überlegungen des Senats bestehen hierzu derzeit nicht.
Quelle: https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-13704.pdf
Bundesanzeiger
In den beim Bundesanzeiger hinterlegten Bilanzen der UMB Beteiligungs GmbH und der TST Invest GmbH für das Geschäftsjahr 2020 ist der Geldfluss des Share Deals klar nachzuvollziehen. In beiden Bilanzen sinkt das Anlagevermögen exakt um die 89%, die sich aus dem Share Deal ergeben. Die „Finanzanlagen“, die hier für Anteile an der Urbanen Mitte Besitz GmbH stehen, vermindern sich um 89% von 100% auf 11%, die dann für die verbleibenden Anteile an der Urbane Mitte S.à.r.l. stehen. Gleichzeitig vermindern sich die angegebenen Verbindlichkeiten beider Gesellschaften der UMB Beteiligungs GmbH und der TST Invest GmbH um zusammen 142,5 Mio. €, also um annähernd die Summe, die der DLE-Funds an die GLB Projekt 4 S.à.r.l. als Kredit vergeben hat.
01.06.2023
Wertentwicklung des LU2091084298 DLE Funds German Landbanking Fund B4 Dis
Nach Gründung des Funds 2020 stieg der Wert pro Anteil kontinuierlich an von 100 bis auf 120,84. Der 30.06.2022 war der Wendepunkt. Seitdem sinkt der Wert kontinuierlich und ist am 30.06.2023 bei 105,34 angelangt.
Der Wertverlust seit 30.06.2022 ist nicht nur bei diesem Funds sondern bei allen Unterfunds des DLE zu beobachten.
Quelle: Fundsquare market infrastructure – Security : Summary | LU2091084298 | DLE Funds German Landbanking Fund B4 Dis