Terminangelegenheit: Bis zum 16. Dezember erledigen!

Die AG Bauen und Wohnen des Stadtteil-Forums Tiergarten Süd ruft alle Interessierten auf bis einschließlich Mittwoch, 16. Dezember eine Stellungnahme an das Stadtplanungsamt Friedrichshain-Kreuzberg abzugeben. Dies kann unter Verwendung des nachfolgenden Links erfolgen. Dazu müssen die persönlichen Daten eingeben und eine entsprechende Stellungnahme in das dafür vorgesehene Feld kopiert werden. (siehe die Stellungnahme der AG unten)

https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bebauungsplaene/bebauungsplan.1015710.php

hier geht es zum vorläufigen Bebauungsplan:B-Plan-Entwurf vi-140cab

Ist der geplante Anteil der Nutzung als Büroflächen heute noch angemessen?

Für etwa dreiviertel der vorgesehenen Geschossfläche ist als Schwerpunkt Büronut­zung vorgesehen (knapp 18.000 m²).

Es wird ein hoher Bedarf an Büroflächen postuliert und zur Begründung werden an den unterschiedlichsten Stellen des Entwurfs des B-Plans Erfahrungen aus den ver­gangenen Jahren aufgeführt. Die Begründung des B-Plan Entwurfs wurde aber unter dem Datum des 6.8.2020 veröffentlicht, also nach einem halben Jahr Corona-Pande­mie und dem damit vorerst verstärktem arbeiten im Home-Office. Es wird an keiner Stelle erörtert, welche langfristigen Auswirkungen das auf den zukünftigen Bedarf an Büroflächen haben könnte. In der Immobilienbranche werden dagegen bereits unter­schiedliche Entwicklungen prognostiziert, bis zu einem Rückgang des Büroflächen­bedarf um bis zu 30%.

Quellen für solche Einschätzungen sind z.B. unter den folgenden Links zu finden:
https://www.immobilien-zeitung.de/1000075289/vier-von-zehn-cfos-wollen-bueroflae­che-sparen
https://www.businessinsider.de/wirtschaft/finanzen/warum-trend-zum-home-of­fice-den-immobilienmarkt-radikal-veraendern-wird/

Unter dieser unsicheren Zukunftsperspektive ist eine Bebauung der Flächen mit ei­nem solch hohen Anteil an Büronutzungen nicht zu vertreten. Es wäre daher stadt­entwicklungspolitisch richtiger, stärker zu diversifizieren und z. B. dort, wo es der Standort erlaubt, Wohnungen vorzusehen.

Wohnen zulassen!

Wir sind der Ansicht, dass an der Ostseite der Gebäude in MK VII und eventuell auch an der Ostseite von MK VI, die auf den Stadtwald der Bahnbrachen und des Technik­museums hin orientiert sind, entgegen der gewünschten Festlegung im Entwurf des B-Plans Wohnnutzung durchaus möglich, erlaubt und angeraten sein sollte.

Begründungen:

1. Folgerungen aus dem Schallgutachten deuten bereits an, dass an der SO- Fassade von Turm 6 in MK VI und an der Ostfassade von Turm 7 in MK VII auf baulichen Schallschutz verzichtet werden könnte (§ 3.11.5.1, S. 188, vgl. auch § 3.11.1, S. 180-182 und Abb. 21 auf S. 182), da die Lärmimmissions­werte auch nachts unter 55 dB (A) liegen. Vermutlich liegen sie sogar deutlich darunter, da das Wäldchen des Museums und der Ostpark angrenzt.
2. Dagegen wird behauptet, „[…] die schalltechnische Untersuchung […] emp­fiehlt den weitestgehendenAusschluss von Wohnnutzung“ (S. 121, § 3.1.1.4). Das vorgelegte Schallgutachten geht aber auf eine mögliche Wohnnutzung überhaupt nicht ein, hat sie deshalb auch nicht ausgeschlossen! Das Gutach­ten wurde offensichtlich unter der Prämisse der ausschließlich gewerblichen Nutzung der Gebäude erstellt. Die abschließende schalltechnische Beurtei­lung einer Wohnnutzung müsste also erst noch erfolgen.
3. Die vergleichbare Situation im Bereich der Büroflächen am Potsdamer Platz zeigt, dass es städtebaulich wünschenswert ist, in gewissem Umfang Wohn­funktionen zusätzlich zuzulassen, damit diese Bereiche nachts nicht völlig un­belebt sind. Gerade im Herzen des Gleisdreieckparks sollte man es nicht zu einer nächtlich toten Zone kommen lassen.

Ist die Änderung des Bauflächentyps in Kerngebiet und die hohe Bebauungs­dichte vertretbar?

Die Einschränkung der Nutzung für Wohnen ergibt sich aus der Umwandlung des Bauflächentyps von Mischfläche 2, wie es im Flächennutzungsplan ausgewiesen ist, in eine Kerngebietsfläche. Wenn auch im städtebaulichen Rahmenvertrag von 2005 die Ausweisung als Kerngebietsfläche vorgesehen ist, muss das nicht zwingend vor­genommen werden, wenn sich der Bedarf der Flächennutzung geändert hat: Der zu­künftige Bedarf an Flächen für Büronutzung ist zumindest zweifelhaft, der Bedarf an Wohnungen aber evident. Deshalb sollte aus stadtentwicklungspolitischer Sicht die Schaffung von Wohnraum zumindest in der Urbanen Mitte Süd Vorrang erhalten, so­weit es unter dem Gesichtspunkt gesunder Wohnverhältnisse vertretbar ist. Das be­deutet, auf die Ausweisung der Fläche als Kerngebiet zu verzichten, wenn Wohnun­gen aus Gründen des Lärmschutzes möglich sind.

Die Obergrenze der baulichen Nutzung für die Fläche liegt für ein Kerngebiet bei ei­ner Geschossflächenzahl von 3,0. Dessen ungeachtet wurde im städtebaulichen Rahmenvertrag von 2005 eine GFZ von 3,5 festgelegt. In der vorgesehen Festset­zung des B-Plans würde sich eine deutlich höhere Baudichte ergeben, je nach Be­rechnungsmethode 4,1 oder 5,1. Begründet wird diese Bebauungsdichte u.a. mit dem Nutzungskonzept. Wenn aber die vorgesehene vornehmliche Büronutzung nicht mehr dem aktuellen Bedarf in diesem Segment entspricht, sollte auch die Bebauungsdichte angepasste werden auf das im städtebaulichen Vertrag vorgesehene Maß oder auch darunter. Auf anderen Teilflächen, die in diesem Vertrag geregelt sind, wurde dieses Maß der Baudichte nicht wahrgenommen. Hier am Rande des Parks auf dem Gleisdreieck führt die hohe Baudichte zu massiven Baukörpern, die den Park erdrücken, zu Schattenwurf und belastenden Windverhältnissen führen.

Die Errichtung von Solaranlagen verpflichtend machen

Im Entwurf des B-Plans wird lediglich festgelegt, dass Solaranlagen auf den Dächern zulässig sein sollen. Dieser Tage wurde im Senat von Berlin der Entwurf für das „So­largesetz Berlin“ behandelt, mit dem ab 2023 eine Solarpflicht auf Dächern eingeführt werden soll. In Vorgriff darauf sollte die Verpflichtung dazu bereits im B-Plan festge­legt werden. Ohne diese Festlegung könnte bei Erteilung einer Baugenehmigung vor 2023 der Investor möglicherweise auf die Solaranlagen verzichten. In der Begrün­dung zum B-Plan wird bereits aufgeführt, dass „es vielfältige Vorstellungen für die Nutzung der Dachflächen gibt“, die möglicherweise später eine Installation von So­laranlagen nicht opportun erscheinen lassen oder verhindern könnten.

Mehr Dachbegrünung!

Die Gestaltungsfestsetzungen geben vor, dass die Dachflächen als Flachdächer aus­zubilden sind (§ 10.1). Zusätzlich wird festgesetzt, dass „mindestens 15% der ge­samten Dachfläche pro Kerngebiet zu begrünen sind“ (§ 9.4). Das Begrünungspoten­tial wird damit bei weitem nicht ausgeschöpft.

Wir fordern, diese Vorgabe zusammen mit den Flächen für Solaranlagen auf mindes­tens 50% zu erhöhen.

Begründung:

Dachbegrünung verbessert das Lokalklima und reduziert und verlangsamt den Was­serabfluss nach Starkregen. Im Zuge des Klimawandels werden die sommerlichen Temperaturmaxima tags und nachts ansteigen (insbesondere in einem Baugebiet mit hoher Dichte) und die Starkregenereignisse zunehmen.

Mehr Bäume pflanzen!

„In den Kerngebieten MK1 bis MK7 sind mindestens 8 Laubbäume […] zu pflanzen“ (§ 91). Wir fordern eine Verdoppelung dieser Festsetzung.

Begründung:

Die extrem hohe angestrebte Bebauungsdichte, die der B-Plan erlauben soll (zur Kri­tik s.o.), würde große Auswirkungen auf das lokale Kleinklima haben (s.o.). Große Laubbäume können das Kleinklima nachhaltig verbessern.